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7月北京豪宅量跌价涨高端项目以绿色地产突

2019-02-26 15:38:22

7月北京豪宅量跌价涨 高端项目以“绿色地产”突围

每经 王杰 发自北京

楼市进入夏季,北京的豪宅市场如何?根据多家机构的数据发现,7月北京豪宅呈现了量跌价涨的态势。这种现象,其背后的原因是什么?是市场不迎合,还是供求本身的原因?与此同时,也表现,目前部分主导高端项目的房企,正依靠绿色地产进行新的突围,从而在当前预期不定的市场形势下积极占据有利地位。

豪宅价涨趋势明显

北京豪宅市场正发生着微妙变化。据亚豪机构统计,二季度北京报价在5万元/平方米以上的公寓豪宅新增供应仅483套,尚不及3月单月550套的供应量,环比一季度的供应总量也下降了35%。

这份数据同时显示,7月北京公寓豪宅成交量有所下滑。对此,亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,这种下滑,与豪宅的交易周期普遍偏长有关系,这实际上是二季度整体供应量趋减的直接反应。在他看来,自今年4月以来,北京开始执行了预售价格管制,公寓豪宅的高定价导致众多项目无法按期取得预售许可证,只得推迟开盘,市场供应因此出现断档。

这份统计数据显示,在北京公寓豪宅连续三个月保持月销300套以上的高销量之后,6、7月份终于因为供应后劲乏力使得销量大幅下滑。

对于这一点,丽兹行豪宅研究院的相应报告表示,高端新房市场成交量环比的大幅下降,并不代表市场的低迷。

任启鑫也认为,高端置业需求依然强劲。他向表示,北京的豪宅作为一种小众的住宅形态,其购买群体主要来自于政企商界的人群。这部分处于社会顶端的财智客群,由于经济实力超群,普遍对于项目的售价并不敏感。其对于物业的购置动力,一方面来自于投资渠道狭窄与通胀压力下物业稳健的增值避险表现,另一方面则是豪宅的居住圈层所带来的社交与商机平台,使豪宅成为拓展圈层人脉、寻找事业投资机遇的新途径。因此除了满足传统自住与投资需要外,购房者将豪宅作为私人会所,打造高端社交平台的需求也正在低调兴起。

成交量略微下滑,显然难掩背后的市场热情。关于豪宅类的价格走势就表明了这一点。由于公寓豪宅的市场供应不足,因此开发商在惜售之下则水到渠成般地进行了涨价。如目前包括金茂府等项目,都正在推出现房楼王产品来实现涨价。

亚豪机构数据也支撑了这一点。数据显示,7月北京56个在售公寓豪宅项目的平均报价高达74848元/平方米。自3月底调控以来,公寓豪宅市场报价已连涨四个月,同时实际成交价格也大幅冲高,达到56859元/平方米。在产品升级及惜售双重作用下,7月份北京公寓豪宅的报价及成交价格双双冲至今年以来的点。

根据上海易居房地产研究院提供的一份报告,二季度,全国30个典型城市大户型商品住宅成交面积环比增幅为-0.7%。而成交均价为和21162 元/平方米。环比增幅为3.5%。而这份报告也对大户型的售价进行了跟踪,研究结果表明,自2012年以来,大户型的成交均价就呈现了匍匐上升的态势。

对此,房地产业内人士严跃进认为,尽管大户型与豪宅的内涵与外延略有区别,但这也在很大程度上代表了目前豪宅的行情。从目前的豪宅市场来看,此类大户型显然占了绝大部分的数值,是豪宅市场的一个风向标。从这个角度看,目前豪宅市场成交均价有上升的预期,那么,对于远远超出居住需求的豪宅物业需求者可言,则应积极入市。在目前政策较为空白的有利时机下,积极入市是一个明智的置业选择。他认为。

房企借力绿色建筑

高端置业人群的需求,提高了房企的开发门槛。面对目前高端住宅的置业者复杂的置业理念和预期的不稳定,部分房企已开始借力绿色建筑,抢占先机。其中方兴地产就已在这方面做了表率。

7月21日,国内住宅健康测试在广渠金茂府正式启幕。据方兴北京相关负责人透露,此次健康测试将持续一周,主要包括室内环境和社区环境的评测,测试结果将于8月上旬对外公布。

我们现在正在对室内的温度、湿度、新风的风量、采光等诸多细节进行检测。方兴地产北京营销中心营销总监霍博宁向 《每日经济》透露,目前方兴有意将这一健康测试标准推广到今后的每一个项目上。

方兴之所以敢为天下先,对自己所开发的绿色健康住宅进行体检,说明这个企业对自身产品有足够的信心。国家住宅与居住环境工程技术中心主任仲继寿对方兴的创新之举给予了高度评价。

此前,绿色建筑的高成本成为房地产开发商面临的一个问题。一位业内人士向透露,大约6万平方米的主楼,由于采取特殊的幕墙结构和系统,使其成本高出了近一亿元。

无论是健康住宅还是绿色住宅,只有开发企业和业主的利益关联,才有可能成为开发建设企业的真正动力。仲继寿对《每日经济》表示,目前住宅价格的主要影响因素是城市和地段,代表绿色健康的技术往往仅成为一个卖点,而不是开发企业的基本理念和市场动力。因此,推广理念比某一技术的推广更重要,只有政府的导向、企业的动力和业主的需求真正统一起来,利益相关方均成为利益链上的一员,健康和绿色才能成为住宅产品的基本特征。

对于金茂府进行绿色地产的积极探索,严跃进表示赞许。他认为,相比而言,目前部分房企借绿色之名而打造的节能环保地产,实际上在成本控制上有所欠缺。同时,此类绿色建筑,往往顾此失彼,在市场上并没有收到很好的效果。在刚需盘上打造绿色节能元素,则是一种不切实际的做法。因为刚需盘购房者对于住房的价格等的看重程度显然要高于绿色环保等元素。他表示。

因此,他向表示,相比国内一些企业打着绿色环保节能的时髦大旗,方兴地产此举显得更为成熟与稳定。一方面,方兴地产在绿色这一要素上挖掘较深,因此,对于此举的把握与成功实际上仍是较大的。而方兴地产目前通过结合豪宅与绿色节能的两重因素结合,实际上是一个较为实际的做法。因此他建议,方兴地产这种做法,融豪宅与绿色两要素为一体的做法,应得到相应的政策支持。

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